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土地分割案例分享：
南投縣名間鄉24人共有持分12筆農地+1筆建地分割案例
一、 此案例同一訴訟中採用了多種分割方案：
1. 變價分割2.原物分割3.合併分割4.未受分配土地以金錢補償。
二、 持分權屬複雜：
1. 公同共有2.分別共有3.未辦繼承共有人4.分割訴訟中共有人過世。
土地總面積6072坪。
持分最少共有人土地合計僅有2.3坪。
13筆土地某些共有人只占了2筆土地持分。
土地未全部毗鄰，共分三區，分割方案要如何進行會公平。
分割後的位置共有人在原耕作位置地號沒有權狀，一樣突破分割。
部分共有人有借貸問題，持分權屬被法院假扣押，該如何分割才不影響其他共有人。
24人持分13筆土地分割為16筆土地。土地多出三筆。
分割前未臨路農地，藉此次分割後開了一條6米路。
分割後消滅共有關係活化土地價值，整體土地價值大幅提升。可單獨買賣借款。
當初接到此個案委託人僅佔9筆農地1筆建地，開庭時共有人提出總共有13筆土地，要求另外3筆農地一起併入分割，左思右想是否要讓案件更複雜化還是針對委託人交辦事項即可，為了整體土地效益和眾多共有人權利，決定將這3筆農地也納入分割範圍。
建地部分被農地包圍在內，首要克服即是路的問題，路要開多大條才符合建築法規，未持有建地之共有人是否願意犧牲自身土地面積開路，周旋談判許久規劃了一條六米路，解決了建地和部分農地未臨路的問題。
建地有路了，持分的建地該如何規劃分割，部分共有人建地持分僅有少少幾坪，完全不符合建築經濟效益，為了整體共有人權益也不浪費建地的價值，整塊建地進行變價拍賣，由市場自由機制拍賣，拍賣後各共有人按應有比例分配金錢並同時有優先購買權，保障了共有人權益也活化了建地價值。
農地分割才是最繁瑣的部分，農地上有鐵皮地上物、魚池、農作物、雜樹…等，每位共有人的權狀持有面積和現況使用面積皆有落差，要如何進行分割才能讓每位共有人保有使用現況，要和24位共有人取得大部分共識，此方面溝通周旋的確耗了不少時間。
1. 鐵皮屋和魚池佔用了兩塊土地約685坪，佔用共有人在此12筆農地上僅有6張土地權狀。測量土地現場後繪製分割方案後與各共有人溝通協議才將此共有人6塊土地分割再一起，獨立一張權狀。
2. 公同共有繼承人8人意見不合許久，12筆農地全部繼承，因前人耕作使用現況影響致排水，因未協議分割為分別共有，盡量取得多數繼承人同意變更使用現況不影響排水，才來繪製分割方案，12筆農地分割為兩張獨立權狀，繼續維持公同共有。
3. 共有人買入持分農地4筆10多年，各共有人認為他的使用位置在未臨路的那塊農地上，10多年來一直面臨無路進出問題，此次分割開了一條六米路，多年來袋地有路可進出，4筆土地未毗鄰、分割方案規劃4筆土地分割再一起、為一張獨立權狀，整塊農地價值大大提升。
4. 現況耕作鳳梨園，此共有人12筆農地上僅有4筆農地，看看此現況就是將此共有人的權狀面積和現使用狀況分割再一起即可，但此共有人在耕作土地上沒有土地權狀，4張土地權狀皆在他處，又是一個要克服的問題，運用了分割技術將此共有人4筆土地分割到沒有土地權狀的鳳梨園上，4筆土地合併為一張獨立權狀。
5. 謄本上某位共有人過世許久，繼承人未辦理繼承，開庭時沒人出庭無法表示意見，可讓法官直接一造辯論判決，但會損失共有人應有權益，私下找人請這些未辦繼承共有人推出一位代表參與分割訴訟，以維護自身應有權益。12 筆農地分割為2張獨立權狀。
6. 有位共有人開庭時皆不出庭，各共有人分割位置皆已確定差不多了，法官快宣判時突然出庭說他不要這些土地，權狀土地面積約156坪，這不是辦家家酒啊!!!這些土地該歸誰又要用多少金額補償給此共有人?分割方案再行規劃、補償金額由估價師進行估價。
土地多筆、共有人數多，權屬複雜。狀況就不一一列舉了。終於法官判決了，但此案件就結束了嗎?還沒…。
還記得開頭時有說分割訴訟中共有人過世，繼承人繼承完全沒問題，拿著判決書去地政機關辦理共有物分割登記，問題來了…判決書上繼承人姓名有誤，地政機關無法進行登記。另外判決書上土地面積和地政機關面積有0.1坪的落差，也是無法進行登記。
判決分割後進行地政機關登記，土地增值稅進行節稅、未辦繼承人代辦繼承..等等小問題就不談了。
總結：法院判決後進行地政機關登記，以上問題也都一一排除了，結案。
陳彥銘0989-363042
法拍詳細資料連結此網址：http://www.xn--uds8a194dq6j.tw/
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